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实录：2013中国老龄宜居社区建设创新高峰论坛

时间：2013-12-29 23:20:12 来源：www.mxjzw.com 作者：闽西家装网

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2013中国老龄宜居社区建设创新高峰论坛现场

主持人：女士们、先生们，大家下午好！“2013中国老龄宜居社区（基地）建设创新高峰论坛”，现在开始！今天我们到会的各位嘉宾有来自企业，也有来自与我们地方政府，还有来自于国际组织的，以及新成立的社会组织的负责人，在这里我们向各位朋友的到来表示热烈的欢迎！

　　时间：2013年11月16日（周六）13：00-16：30

　　地点：北京展览馆会议室（西城区西直门外大街135号）

　　大家都知道，中国现在已经进入的老龄社会，速度在加速，在这样的社会环境下，前几天刚刚开完的十八届三中全会，对于社会管理的创新，社会管理的制度建设也提出了未来改革发展的蓝图。未来改革发展中特别是对于老龄社会，对于老年人的服务，具体的讲关于老龄产业的发展都有非常详细的描述，今天上午我们看到关于全面改革的决定已经正式发布，我已经认认真真读了两遍，其中关于社会改革这部分，社会制度创新这部分，对于老年社会如何发展老龄产业也提出非常重要的要求，我们今天这样一个峰会开展的正是时候。虽然现在外边天气已经很冷了，秋风扫落叶，旧的一些传统的东西正是要随着一股秋风，一股冬天来的寒流要去除掉，我们将要迎来的是新的春天，迎来的是改革的春天。今天在座各位管理老年社区建设有很好的想法。

　　参加今天会议的领导和嘉宾有：中国老龄产业协会副会长老年宜居养生产业联盟主席牟坤林先生、常务副秘书长牟丽娜女士、致力于老龄宜居社区开发的北京太阳城集团、国寿投资、新华家园、燕达集团、爱晚、中粮置地、远洋地产、华远、东亚新华、房地集团、当代节能、紫光置地、华翰投资、京汉集团、联盛兴业、锋尚地产、中新华达、恒都美业、三峡发展、鹏润地产、银地、顺天通集团、靠山居投资等开发企业界的朋友。还有维拓时代建筑设计、九源（北京）国际建筑、中建设计院等老龄宜居社区设计、建筑、装饰装修的企业朋友。还有美瑞山养老投资、美国Specialty等国内外知名养老服务、运营机构朋友。还有达峰科技、海康威视、四季牧歌、惠达卫浴、苏州科逸等养老设备设施的企业界朋友。用热烈的掌声向大家的到来表示欢迎！

　　下面首先有请中国老龄产业协会副会长老年宜居养生产业联盟主席牟坤林先生致辞！

中国老龄产业协会副会长老年宜居养生产业联盟主席牟坤林先生

　　牟坤林：尊敬的各位来宾，女士们、先生们，大家好！今天中国老龄产业博览会，中国老龄产业发展基金会，中国老龄产业基金会用品专业委员会，中国老龄产业协会宜居养生产业联盟，在这里举行中国老龄宜居社区建设创新高峰论坛，我仅代表中国老龄产业协会，中国老年宜居产业联盟，预祝本次论坛圆满成功！

　　人口老龄化是国际共有面临发展的趋势，目前全球已经有90多个国家进入老龄社区化。我国今年年底老龄将要突破2亿，目前位居发达国家平均水平，但是受老年年龄水平的延长，三次生育高峰的因素，未来我国人口老龄化将加快发展，形势不容乐观，呈现速度快、峰值高，不平衡，跨度长的特点，而且面临着未富先老，未老先病，未老先退，家庭空巢等等突出矛盾。人口老龄化发展的趋势越来越严峻，同时也给我们带来国民经济发展养老产业的新机遇。

　　2012年老年消费规模超过1.4万亿，预计到2020年将接近4.3万亿，2030年将超过13万亿。如何满足不同年龄段，不同身体状况，不同层次的需求，是养老产业，养老服务业得到真正的发展，从而达到老有所养，老有所依，老我所教，老有所学，老有所为，老有所乐，成为各级政府，各方面和社会有志之士共同关注的问题，为我们积极应对我国老年人口化，拉动需求，扩大就业，保障和改善民生，将养老服务业作为实现国民经济的转型和产业升级的行业，推进社会经济持续健康发展的新型产业。

　　国务院出台国发35号文，关于加快养老服务业发展的若干意见，和国发40号文，关于加快健康服务业发展的若干意见，明确发展的方向、目标、任务和扶持的政策配套，并且对各部门进行了任务分工，要求有关各部委，各省市尽快制定更具体的配套政策和实施细则，并要求最迟在明年上半年全部出台。

　　中国老龄产业协会是全国老龄委设立，经国务院批准的行业协会，在全国老龄委、老龄办的直接领导下，制定产业发展的规划，搭建各类服务平台，制定行业新的标准，探索发展商业模式，规划市场发展的行为，形成行业规范和监督自律的机制。目前中国老龄产业协会及其所辖的中国老年产业联盟等八个推进老龄产业事业发展的专门机构，开展了大量的工作，取得了各类成果，其中我们正在开展的主要工作：

　　第一，标准化体系的建设。于2012年10月26日，与中国标准化研究院签订了中国老龄产业行业标准体系的建设，战略框架协议。经过双方历经9个月的合作，在全国老龄办和标准委员会的直接领导关怀下来，在民政部、发改委、住建部等部委的支持、帮助下，于2013年11月18日首个行业联盟标准，老龄宜居社区基地标准正式发布，正在开展试点。同时，我们最近正在制定全国养老服务业基地连锁的标准。

　　第二，筹建中国老年产业基金，打造各类金融平台。老年产业，特别是宜居养老社区的建设投资长、收益低，因此需要大量的资金支持，而其本身还处在探索阶段，缺乏成熟的商业模式和盈利模式，形成了融资难的瓶颈。中国老龄产业协会也充分认识到这一点，为此于2012年年底开始组建成立中国老龄产业基金，并计划通过这个基金平台搭建为中国老龄产业服务业综合服务平台，全方位的支持中国老龄产业的发展，尤其是要扶持创新型养老服务产品的开发与研究，扶持市场化运作老龄产业链，上下游产业链，各类企业。于2013年，全国老年办正式批复，同意筹备中国老龄产业基金，本人担任领导组成员，具体负责基金的筹备和实施工作，目前已有7家企业共同签署了发起协议，该协议正在上报国务院审批中国老龄产业基金和中国老龄产业基金管理有限公司，根据工作的进展，该基金今年年底正式成立。与此同时，我们正在于国家政策性银行、商业银行、信托、保险、资产管理公司和国际金融有关机构洽谈合作，组建各类养老金融服务业的平台。在此，希望各位有志于养老产业企业和金融机构的同仁共同参与。

　　第三，正在全国不具合设置养老产业中心和产业园，打造拥有养老服务业全产业链，聚集各类养老服务业的总部中心，全部来自国际化的互换式，包括分时度假旅游中心，高标准化以养结合的养老中心，学院式养老模式，等具有引领示范作用的养老服务中心，将成为全国老年委、民政部、中国老龄产业学会养老服务业的实验基地和示范中心。初步确定在全国布点30个左右项目，目前参与有10多家企业，在北京、天津、重庆、南京、济南、沈阳、郑州、合肥、南宁、海南、浙江以及庐山开展试点，建立生态养老服务业项目。全方位开展发展养老服务业试点，力争成为全国老年办、民政部和中国老龄产业协会的实验基地，为全面推广经验积累经验。

　　第四，我们正在组建全国养老服务业促进管理中心，主要在养老服务业基地中心做养老连锁产品，如疗养室连锁，打造一个满足各位从事养老连锁机构、企业、项目的国家级非盈利的机构平台的服务业，服务各类企业。

　　第五，养老服务业商业模式的探索。根据目前我们研究的成果，要真正有一个综合性大型养老基地，通过养老地产的开发，以养结合，以及最终产品走资本市场和金融产品的发展。我们认为发展养老服务业不能仅仅是建设一个养老社区和一个养老机构，从产业制度出发，应该是整合养老产业链的角度发展，以区域中心为主导，通过设立养老服务业的激励中心，带动整个养老产业链的发展，并由中心城市逐步向周边城市和地区发展扩张。同时通过连锁式经营模式逐渐扩大规模，形成龙头企业，无论是轻资产的运营管理，还是重资产的项目，都要通过各类的支持，带动整个养老服务业产业化的带动，目前中国老龄产业协会正在筹备成立全国养老服务业连锁管理中心，积极推进互换式分时度假连锁化养老，推进宜居养生养老社区基地中心服务业的连锁。

　　我们希望通过本次论坛，能够更多的专家、学者、社会机构和企业家共同参与，制定产业、行业的标准，探索发展的途径，探索共建中国式养老商业模式，开创养老服务业的新局面。

　　最后，祝各位领导、来宾、企业家们工作顺利、身体健康，谢谢！

　　主持人：牟坤林会长刚才给我们大家介绍了中国老龄产业协会现在正在开展的工作，特别是关于金融产品怎么支持养老产业发展，中国老龄产业投资基金的建设。刚才讲到连锁中心，全国养老分时度假的基地将来可以组织成一个网络，这样可以把国内外的客人在中国这些基地之间进行流动，这也一个很好的商业模式。关于基地的建设，现在我们也出台基地相关的标准，在养老服务业的管理方面也正在探索一些经验，包括一些养老机构其他商业模式的研究，这些工作都是面向企业，现在所开展的工作都是公益性的，为大家服务的。我们现在需要这样的一个机构，能够为我们企业提供这方面的支持。昨天我接到了来自哈尔滨的朋友，他们现在土地有，资金也有，也想搞老龄产业，想在那儿搞一个比较大的社区做养老基地，但是不知道该怎么搞。后来我们把他们请到协会，我们协会的相关同志跟他们在一起沟通，说你现在首先要做的第一件事，你到底要建成什么样的基地？建设这个基地国家能给你什么样的支持，地方政府能给你什么样的支持。比如现在有人讲，北京市建一张床位给补贴5万元，某些地方说给几千块钱，到底这些政策现在落实没有？需要什么样的渠道可以申请到这样的资金，怎么样申请这样的项目等等，从战略性研究到具体项目的申报，都需要有关部门给想在老龄产业发展的企业家们提供这些方面，不管是知识的支持，技术上的支持和标准上的支持等等。刚才我们听了牟会长的一番讲话以后觉得很有希望，他们现在正在开展这方面的工作，我们希望他们把工作做的更好，能够给我们企业家提供良好的服务。再次向牟会长表示感谢！

　　北京太阳城集团有志于打造中国式医护型、全流程，持续照耀的养老服务社区。有一个名字叫CCRC，他们在这方面创造了很多经验，他们也是国家民政部在各个方面推荐的一个模式。今天太阳城集团公司总裁的代表于慧晶女士给我们讲一讲这方面的经验。

　　于慧晶：尊敬的各位领导，各位来宾，大家下午好！首先非常感谢中国老龄产业协会，中国老龄事业发展基金会，北京老龄产业博览会组委会举办了本次高峰论坛，我代表北京太阳城能够参加这次高峰论坛，并发表致辞表示非常的荣幸。现在我受北京太阳城集团董事局主席朱富国先生的委托，向到会的各位领导，各位朋友，各位来宾表示真挚的问候。现在我就北京太阳城13年做养老产业的时间及发展模式向大家汇报，并与大家共同分享。

　　北京太阳城项目位于北京昌平区立汤路30号，占地面积42万平米，总建筑面积30万平米。太阳城在总体布局是70%的养老住宅，30%的持有物业，以医院、租住养老公寓，商业综合为配套设施。北京太阳城的养老发展模式得到的业界的认可，并得到的政府的支持。太阳城的养老群体市场的定位以及开发运营模式，已经被业界形成了示范效应。2013年是中国养老的元年，北京太阳城为了追求更大的发展，在今年初构建了三家健康养老联盟体系，冠名输出、百灵计划、双合服务，打造养老体系资金池，形成养老体系联盟的战略合作。冠名输出通过将各设的养老单位进行资源统和，通过进行独立投资委托和资金引入管理，战略性入股等方式进行战略合作，共同发展健康养老产业。百灵计划、双合服务是由百灵计划全球联盟和百灵计划行动两个产品组成。百灵计划创新联盟，以健康维护为核心，以养老服务医疗跟踪为平台，将拥有全球好山、好水、好景色的企业联合在一起，形成联盟载体及通过联盟载体，老人们可以花一份钱在全球拥有几十个家。百灵计划康乃馨行动是支持李克强总理和李克强总理提出的五助、助餐、助学、助医，针对家居型老人，失能老人提供创新服务产品。打造养老体系资金池，由于在北京太阳城养老业界的影响力得到了风投、证券、基金等投融资界的支持，形成北京太阳城养老体系资金池，为太阳城旗下各企业的发展提供资金的支持。养老产业战略合作，将养老产业上下游相关企业涉及包括建筑设计、科技智能、医疗康复、市场营销、运营服务、养育培训、商业综合、金融等板块，在自愿的原则下各自发挥优势，建立养老产业链的经济合作温情，通过养老产业的良性发展。

　　我们未来的构想是，通过注册养老产业联盟公司的形式，将共同组织发展、建设，打造一支养老产业的新型的航母战斗群。北京太阳城将倾情为中国老人造福，与我们真情、真心、真意、真实力，打造中国养老产业的第一民族品牌。2013年11月26日，将在北京钓鱼台国宾馆举办由北京太阳城创建的百灵计划全球联盟养老服务创新产品新闻发布会，11月27日将在北京太阳城集团举办2013年老龄产业金融实践高峰论坛，敬请各位关注。

　　最后，预祝本次高峰论坛圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：于总刚才很简短的致辞，把我们太阳城的精华活生生的展现在大家的面前。我刚才听到了几句话，养老服务、医疗跟踪，全球为家，造福老人，这个说的太好了。我已经50多岁了，估计没几年就进入老年阶段了，我有想住太阳城。太阳城可以说是中国老龄产业发展到了一个非常重要的，非常好的，值得推荐的一种模式，社会自理、半自理和生命关怀的几个阶段，从你进入老年一直到送入天堂，我想在老龄社会，已经进入老年状态，我们希望有尊严的活着，有尊严的养老，太阳城能够给我们提供这样的服务。再次对于总的致辞表示感谢！

　　中国老龄产业协会关于老龄宜居社区的建设方面做了很多的工作，其中有一项是关于标准的制定，到底什么是老年宜居社区，建成什么样才能叫宜居社区，这方面企业家们各自有各自的创造。但是总得有一个说法，总得有这样一个规矩提供大家，让大家在建设宜居社区的时候有一个的规范，我们老龄产业协会联盟副秘书长牟丽娜女士组织大家开展标准的修订，另外她也是长期在国外研究大量老年社区的知识女性，下面我们有请她给我们就老年宜居社区的标准和度假、养老、连锁标准的制定和现在进展切断给大家做一个交流。我们大家欢迎牟丽娜女士。

中国老龄产业协会副会长老年宜居养生产业联盟常务副秘书长牟丽娜

　　牟丽娜：女士们、先生们，非常感谢我们能在这一次分享中国老龄产业协会在标准制定，包括我们未来准备在标准体系制定上的一些研究和探索。

　　中国老龄产业协会标准体系建设是在中国老龄化日趋严重的背景下，在一个新兴朝阳产业，中国老龄产业正在逐步形成，对一个新兴产业发展，迫切需要有完整的专业化、多维系统标准体系指导产业发展的前提下，作为指导并服务于中国老龄产业发展的中国老龄产业协会，在全国老龄委和全国标准委员会的领导下，落实党中央国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》精神，推动我国老龄产业健康发展，作出有序强劲的规范，联合社会企业力量，有利推动中国老龄产业行业标准体系建设，这是我们产业协会一个义不容辞的责任和义务。

　　我们标准制定在全国老龄工作委员会办公室、国家标准化管理委员会的指导下进行的，我们是去年10月份正式启动标准的制定。标准制定在中国老龄产业协会、中国标准化研究院，共同以合约式进行制定。同时在从事中国老龄产业研究机构、专家和涉老社区基地建设产品生产的企业，我们共同建设标准。我们指定的原则，希望成熟一个、制定一个、发布一个、推广一个，这主要是希望在我们中国新兴产业还没有形成一个真正标准体系的前提下，因为企业继续有标准指导他们进行产业化发展，所以我们呼吁在我们协会平台下，希望在政府的支持下有我们企业参与共同把标准制定起来。同时希望标准制定先行先试进行试点，逐步形成一个行业性的，同时国家如果有一些标准没有正式推出来，我们再做一些补充标准使用，我们在这样的原则和前提下启动了标准制定，希望为我们企业、行业发展有一个指导。同时我今天来的目的，让我们企业知道，我们标准制定，我们企业是可以参与的，特别是在新兴产业发展的时候，希望我们企业积极进入这个体系建设，同时为自己服务，也为我们行业做一些贡献和探索。

　　中国老龄产业标准体系在标准委指导下有几个部门跟我们共同探索研究，这也是在研究和讨论之中，因为体系建设的划分，建立一个体系应该是一个很高层的顶层设计，做了一些探索，今天我们拿出来希望在座的，特别是我们一些专家希望今后对标准体系多探讨，因为我们中国老龄产业在发展过程中，卫生部、民政部已经出了各个单项规定，标准性的指导意见和标准都有。因为老龄产业发展是体系华的，软硬件建设是多维的体系，我们也希望成套体系推出，从我们的联盟，包括中国老龄产业协会的指导下和老龄委。我们做了一些划分，老龄宜居社区建设与服务体系标准，我们今年10月份已经推出来了，对老龄基地服务标准我们现在已经发布准备正式制定，我们有很多企业已经报名了，包括一些专家组成的制定办公室，正在进行之中，我们希望在座的企业有机会也可以参与制定。我们列出来在健康、医护服务对每一个健康产品，包括医疗器械产品他自己都有执行的标准，但是老人是一个弱势群体，对于老人未来使用产品的安全性，以及基本指导和基本要求我们可以做标准的补充，进行一系列的推出，这可能在未来我们和国家标准质检部门共同努力进一步推出一些细则。

　　总体思路，中国老龄产业协会联合我们中国老龄标准化研究院以和议式进行共同制定，与中国老龄产业联盟共同进行推介和推广，同时由我们会员单位和相关企事业单位共同配合宜居示范标准建设，进行标准的制定、试点、验收、认证，同时对于我们标准建设进行培训、教育，组织专家和社会力量对我们进行监督，并且把我们整个标准体系真正贯彻到企业。我们成立办公室也是在我们协会的体制下，我也想邀约我们在座企业和专家共同参与。

　　中国老龄产业标准体系第一部，老龄宜居社区（基地）标准，由两部分组成，一个是《老龄宜居社区（基地）基本要求》和老龄宜居社区（基地）评价指南》，这个在10月18日组织中国老龄办和部分省市老龄办主席负责人，和国家标准委，中国标准化研究院的专家、领导们在社会、企业共同见证下做了这个标准的正式发布，同时启动了养老标准基地建设工作，对老龄产业标准化、规范化起良好的作用。我们标准包括了七大部分，内容对我们企业正在走入社区华建设和老龄公寓、社区建设有一个适用性、指导性、规范性的作用。我们标准包含了几个实际内容，重点我们的标准给了很强劲的，特别是对老龄宜居社区建设规划有很详细的指导和规范作用，我们现在在联盟中试行，现在这在进行标准社区化建设的可以跟我们探讨标准。标准之间很适用，对社区化建设也是有指导意义的。这是我们目前推出的第一步，当然他需要通过一两年的适用和修正，希望成为一个行业性的，现在国家还没有推出来，我们希望走正式的渠道升级为行业和国家标准。认证体系我们做了一个五级分置，相应的流程、程序、标准，我们肯定会在标委下面有资格认证的企业进行认证，包括评级程序，他们做了很多的准备工作，做好准备会跟我们标准制定办公室，包括标准认证体系的领导进行专业汇报。

　　中国老龄产业协会我们启动了第二部标准，连锁化的标准，希望在座企业能够积极参与，特别是专家和企业共同制定。谢谢大家定

　　主持人：谢谢牟丽娜女士，一听她讲就知道是专业人士，有知识分子的感觉。标准的内容很丰富，我们经常跟企业接触，如果企业想搞产业的项目，第一步，先做战略性研究，你在这个地方到底搞这个项目行不行。第二步，考虑你建成一个什么样的，服务于哪些人群的项目，就是要对市场做研究。第三步，怎么样做规划、设计，这就是刚才说的标准，我们说标准的确是建设老年社区非常重要建设架构，很多企业跟我们在一起谈起来，首先讲到底这个都是怎么干？刚才讲到的他告诉你应该怎么干。我们再次以热烈的掌声对牟丽娜表示感谢！

　　我们今天的论坛进入到互动阶段，我们的论坛主题是如何创新养老服务项目，关于养老服务创新是非常大，也是非常复杂的课题，我们今天在以下讲的很清楚，我们在座的企业家他们各自有各自的心得，这些企业家们有来自与北京美瑞山养老投资管理有限公司总经理汪勇先生，美国Specialty医疗卫生管理集团首席执行官Cesar先生，燕达国际健康城执行总经理张滨先生，北京维拓时代建筑设计有限公司总建筑师副总裁任明女士，北京太阳城集团董事长特别助理张华郑先生，我们对五位企业家的到来以热烈的掌声对他们表示欢迎！

　　现在在座的五位企业家他们各自来自于不同的企业，而且是在养老产业方面都有他们各自的心得，比如北京美瑞山养老投资管理有限责任公司，他们主要是在养老项目开发、管理、运营方面有很多的经验。美国的医疗卫生管理集团他们可能会带来美国的经验，当然不管是张总、任总和太阳城的张总各自都有各自的想法。我们先请北京太阳城集团董事长特别助理张华正先生介绍一下他们的想法。

　　张华正：各位领导，各位嘉宾，刚刚我们集团总裁于总介绍了一下，有关太阳城这13年努力致力于养老行业的经验，在2013年我们称之为养老元年积极爆发。首先我们有三个3+1的模式，第一，北京太阳城在养老地产的快速发展，我们将太阳城的品牌以及经验结合成为冠名的模式，截止到昨天为止，有20家房地产公司跟北京太阳城正式签署了冠名的协议，也就是说前面是项目名称，后面都冠上了北京太阳城。我们在今年年底应该可以完成我们集团朱主席交代的任务，30个房地产企业的冠名。第二，百灵计划的双核行动，第一个，百灵计划全球联盟，目前有来自世界各地，以及在国内省会城市，具备异地交换，历史文明，适合养老的资源，相关类型的度假村或者养老基地，目前有24家，我们即将在11月26日在钓鱼台国宾馆的5号厅有一个向国务院献礼，实现居家养老以及交换养老的平台。全球的交换概念是来自于欧美的议会，所有的参与者都是公平的，都是理事单位，大家共同选举，共同均摊，没有蒙住，没有霸主，太阳城将他的经验率先引领，导引大家在养老行业以交换式、休闲式、疗养式跟随时关怀作为平台，我们称之为全球计划。第二，养老服务，李克强总理提了“五助”，我们一年时间结合太阳城自我的小区，将国内外众多的居家检测的产品做了不断的研究，将这样的产品符合送医上门，将传统的家政服务、养老服务结合其他的私助，完全能够将目前失独、半失能、居家养老照顾不便，又不愿意花太多的金钱，结合这样的上门服务我们称之为“康乃馨”行动”，在11月26日之后，应该首先可以在北京的朝阳区看到我们数以百计的“小红帽部队”，戴着红色的贝蕾帽，穿着红马甲，背上秀着康乃馨骑着电动车，带着我们最专业的设备上门为养老服务。第三个，结合房地产，我们将自身修复作为医疗联盟重要出发点，将自身的修复超越医疗上的诊治，以法子自信，还自自身的概念作为医疗系统的前置平台，这一块跟医疗基金有一个合作方式。最后一块，我们结合八大板块，从运营管理、医疗、营销，为每年需要这么多有热血，有专业技能的人士投入这个产业，而将上下游的关系予以整合，以太阳城联盟为平台依托，向有志于养老产业的有心认识提供这样的机会，给他最专业的咨询，最方便的平台，以及共同努力在中国养老这个层次上发挥作用。

　　主持人：下面有请美国Specialty医疗卫生管理集团首席执行官Cesar先生为我们介绍一下美国的经验。

　　Cesar：美国Specialty医疗卫生管理集团是一家全方位的医疗卫生咨询公司，在这方面已经从业23年以上的经验，我们在中国与中国养老产业联盟达成了伙伴关系，为中国养老供应商提供服务。中国当前在养老服务护理及其他方面面临的挑战，很多都可以从美国这方面得到经验，也至于可以比美国做的更好。我认为中国产业都应该积极与中国老龄产业协会进行合作，提供标准化的服务，以随之产业连锁化，大规模化，能够更加有效的获益。美国的医疗模式中国有可借鉴的地方，我们在这里能够提供你们所需要的咨询服务，能够帮助你们从美国的经验中有所学习。我认为这些政策都需要走出政府所提到各个方面，建立各个层次满足各方面市场的需求。这样我们才能够在整产业中不仅达到什么，满足什么，一方面也能够使我们企业从中获益。Specialty美国医疗卫生管理公司在美国有很多合作伙伴，有几种护理医院，也有疗养院、独立生活设施等等。我们很希望能够同中国养老产业联盟合作，参与到中国这方面产业中来，将美国的知识和产业带到中国市场。谢谢大家。

　　主持人：Cesar刚才给我们介绍了美国养老产业的经验，他也表达了他的意愿，愿意跟中国养老产业特别是联盟加强合作。美国的经验要想在中国大地生根、落地，实现水土全服，确实要跟中国企业和产业联盟加强合作，Cesar先生刚才讲的观点都非常重要。比如企业一定要摆脱政府给你提的要求，政府给你提的要求是最基础的要求，一定要面向市场，能够提供给不同的市场和不同层次的需求和服务。这方面美国企业有很多很好的经验，我们希望向他们学习，当然我们也希望通过我们在产业联盟中和每个方面的朋友共同协作，使得美国的基本经验和带有规律性的东西能够尽快的应用，为中国养老产业发展发挥作用。我们再次向Cesar先生表示感谢！下面我们有请燕达国际集团张滨总经理给我们介绍一下燕达方面的经验。燕达国际集团在北京燕郊，距北京天安门广场30公里的地方建起了一个健康城，这个健康城有很多板块，还有很多的内容，也有很多很好的经验也是值得大家学习的。我们有请张总。

　　张滨：燕达集团地处河北，和北京一河之隔，潮白河东是北京燕达的项目，潮白河西是北京的境内，我们的项目规范的说应该是属于河北的一个医教养研的医疗综合体的项目。这个项目可能在业界还是比较知名的，这个知名有正面也有负面的，负面得失可能这里面在所谓养老行业里，包括在项目的体量、规划、设计，以及面对的客群、市场还有很多需要探讨的地方。我非常感谢这次组委会，尤其是郑秘书长和牟会长组织的这次论坛，我觉得这次论坛组织的非常有必要，尤其是牟秘书长做的老龄宜居社区基地标准的介绍，我觉得这个非常及时，我过去一直在北京地产界和养老界工作，也算是北京养老地产的元老，很多业界的同事也知道我过去的经历。我今天坦率的谈一谈这个行业。

　　这个行业从我个人的感受来说，经过这三、五年市场的催熟，尤其社会资本和海外资本的关注，实际上这个市场并不成熟，我们大家都心知肚明。这个行业很多是外表光鲜亮丽，内部债务黑洞很大，有的经营举步维艰，有点苟延残喘。坦率的说，全国纯粹的养老项目，真是能够拿出漂亮的成绩单，我想没有几个。如果站在论坛上大家讲都没有问题，但是社会资本，包括金融资本，包括我们投资方和企业运营者，最关心的还是盈利，你是不是挣钱，企业的根本出发点还是以盈利为目的。一个企业不赚钱，名声再大有什么用，没有什么用，我觉得现在组委会做宜居社区的标准还是非常重要的。我们现在全国各地有很多老年项目在建设和改扩建，实际上没有按照一个规范的标准建设改造。1999年国家建设部曾经颁布了老年住宅建设规范，但是这个规范很粗糙，的的确确需要一个更加细化，更加符合现代老年需求，更加符合现代科技进步的建设标准，这次会牟秘书长做的标准化建设，以及和郑秘书长的多次交流，您牵头做这个事，我作为行业的从业者还是非常赞同的。

　　我简单也少一下燕达。燕达这个项目评判很大，现在运营的床位有800多张，筹备运营有2300多张，规划运营是12000张，这么大的体量，坦率的说在今年4月份之前经营商的确遇到了困难。现在燕达不同了，我希望各位领导、业界专家和同行多到燕达去了解，我可以介绍几个数字，这些数字是可以公开的。第一，从今年4月份到现在这短短的八个月中，燕达入住的床位数半年增加100%，营业额八个月增长3%，现在每个月营业额是过去最高营业额的三倍。我说的这些都是有财务记录的。为什么我要介绍这些数字，燕达今年4月份到现在集团整个，包括养护中心内部结构的优化、调整、经营思路的改变，以及专家团队的引进，已经有了天翻地覆的变化，而且从我个人的职业看法来说，燕达健康养护中心到明年开放的床位应该达到60%到70%，而且我也向各位领导、各位同事汇报一个信息。明年下半年我们要启动二期400亩养老项目，到那时候包括我们建设标准，以及我们专业的规划设计单位，我希望大家能够积极给我们提供帮助，给我们提供智慧，我们燕达国际健康城能以一个崭新的面貌展示给同行。

　　谢谢大家！

　　主持人：张总是老地产，又投入到老龄产业，他刚才讲的实实在在。一个产业要发展不是那么容易的，我们刚才说如果是公益性产业，公益性项目是另外一回事，由民政管理保障性的项目。如果是养老产业，无论如何多多少少企业家要盈利。如果里面包含公益性或者保障性，需要有政府的支持。这些事情到底该怎么干？怎么样才能够把项目做好，现在我们有很多类型的项目，有以医院为核心的项目，也有以地产为核心的项目，也有以保险为核心的，还有以旅游为核心的，还有大体量综合性的，不同类型的项目他到底怎么运营，怎么能够保证他获得一部分利润，这个问题上不是任何一个想干企业，想干养老产业只要有钱，只要能拿到地就一定能赚到钱，张总讲的非常实在。这些话对于我们想做老龄产业，或者现在已经进入老龄产业的朋友们都是很有意义，也是很有警示意义的。在这种情况下，更需要我们大家能够团结一致，共同探索养老产业到底该怎么发展。我们再次向张总表示感谢！

　　下面请北京美瑞赡养老投资公司汪总讲一讲，他们主要做开发运营管理在这些方面刚才我们前面说的话就是为他说的，看他到底该怎么办。

　　汪勇：非常感谢今天有机会得到中国老龄产业的邀请参加这个论坛，我们非常荣幸，也希望能够跟协会有更多的合作。简单介绍一下我们公司，美瑞山实际上是美国贝尔蒙特公司和北京合资为下面成立一家合资公司，我们现在正在落地。贝尔蒙特在美国是非常高端，高品质养老社区开发公司，管理运营公司，在美国我们自己做投资，所以它其实是一个综合的开发管理公司，我们在美国有23个养老公寓，我们价值在15亿美金，主要集中在加州、芝加哥、德州。我们公司成立1997年，现在有16年的历史，在业界算是做的比较成功，我们下面有很多投资者跟我们合作，大的投资机构，所以我们是整个美国业界里非常知名。

　　我们进入中国是在2009年开始在考察中国的市场，从投资到跟国内的公司合作，我们一直在研究中国养老公寓、老年社区的开发和投资、管理运营模式，所以现在也是刚刚开始也一些实质性的进展。我们品牌在美国是非常高端的，因为我们在洛杉矶的项目跟加洲大学洛杉矶分校合作的项目，2009年7月份开业总共176个房间，这个项目是美国最高端的项目，平均每个房间每个月收费是8500美金，它实际上是纯出租型的模式，我们没有受维护费，是租赁模式再加服务费。我们跟加洲大学伯莱克分校明年开始建设，这间接说明我们公司在美国的品牌。

　　美国带服务型老龄公寓和养老社区有三方面的功能，第一个，房地产、建筑。第二个，照料。第三个，酒店式服务，在中国我们相信酒店行业经过三十年的发展已经有很多国内酒店品牌做的非常不错，真正要把这三个方面有机的结合在一起非常难。大家如果对美国的行业非常了解，其实美国有两个酒店管理品牌都做过养老，一个是万豪，一个是君悦，君悦现在还在运营几个CCRC社区，最终万豪九十年代推出养老这个市场，说明这个行业不是那么容易，像刚才张总讲到中国成功的商业模式都需要探讨。

　　美国我们非常强调个性化，同时我们是社交化，我们早晨9点到下午都有很多活动安排给老人，他们不是天天在自己的房间里看电视，我们养老社区和公寓我们得房率有40%，60%是公共配套，这个区别于一般住宅和提供养老公寓的老年社区一个非常显著的标志。你可以看出这些老人年龄非常大，基本上都80多岁，他们活的非常开心，非常有尊严，他甚至每次去吃饭的时候都打扮的非常漂亮。我们在美国的社区规模都不是特别大，我们是100多个房间，实际上是嵌在非常舒适的住宅社区的边缘，有非常好的客户支撑。

　　我们跟北京国资委下面成立美瑞山养老，在中国准备开发和管理运营养老公寓和老年社区。我们在美国只做自理、半自理和记忆衰退，在中国没增加医疗护理，实际上是一站式的养老，像张总和李总讲的太阳城CCRC的模式。我们在中国做老年公寓的概念，分区的生活，资质跟医疗护理是分割的区域，其他的自理、半自理和轻度衰退的老人都共享公共配套的空间。这时候我们有一个理念，我们把失智老人和记忆衰退的老人进行一个细分。我们和北京合作方两个项目在北五缓和东五换在规划之中，我们之后跟美国和国内公司共同促进发展，我们非常高兴得看到燕达、太阳城这样的企业做的非常好，我们希望把美国的经验带到中国和项目合作，推动整个行业的发展。

　　主持人：刚才汪总讲了在美国的项目和在北京的项目，从这里我们可以看到养老项目是多种多样的。前一段时间李克强总理讲到经济发展中如何创新，他举了一个西红柿的例子，西红柿你把大的放在一起，再把小的放在一起，把熟的比较透的放在一起，再把不太熟的放在一起，这样卖起来可能会卖出很好的价格。这种东西有时候跟集成创新比一比，看看是不是有这么一个意思。我们说很多创新是几种服务，或者有几种功能组合起来，组合起来满足一种需要，满足一种需求，这种状态下可能就是一种创新。我们说太阳城是一种模式，燕达又是一种模式，汪总在北京搞的项目是一种模式，美国的项目主要是做失能、失智的部分，可能在养老产业会有多种多样的模式，这需要我们大家在一起进行交流。每一种模式的运营都有不同的运营模式，他的盈利模式不一样，的确是需要我们大开眼界，走出国门，引进来，走出去，才能看到非常精彩的医疗产业。下面我们有请主要负责设计的部门，今天我们请到北京维拓时代建筑设计有限公司总建筑师副总裁任明女士，她给我们讲一讲在养老项目设计方面的一些心得。

北京维拓时代建筑设计有限公司总建筑师副总裁任明女士

　　任明：非常高兴今天参加老龄产业博览会的论坛，我是北京维拓时代建筑设计有限公司，这些年我们做了一些养老产业的设计，应该说各种类型都接触过。我想有一些体会仆役跟大家进行一个分享。养老产品的设计应该说和一般的房地产设计，他会要求的更高，在细部设计要求的更多，体现是对特殊人群的特殊要求，所以我觉得在设计过程中有两点应该充分考虑。第一个，我们做养老产品的设计怎么和地产开发结合，房地产开发一定要结合着他的定位、资金的运作和他的目标是有一个周期的，对于这种产品和地产开发的结合，怎么能使养老产品的准确落地和地产开发的成功。第二个，建筑设计和运营管理结合，我们很多的设计如果不了解运营管理，不知道运营管理的一些合算、管理半径和幅度的要求，可能我们做的设计对他们运营以后会增加很多的成本，也造成很多的不方便，所以建筑设计也要和运营管理结合。对于养老产品，这种特殊的产品和地产的运营模式，运营管理方式结合是非常重要的。这是我们这些年的体会。

　　现在从养老设计关于国家的标准，上星期在中国建筑协会组织杭州的会议，对养老设施标准其实已经正式审批通过，明年5月1日开始正式实施。养老住宅规范，养老居住规范现在还没有最后通过，但是很快定稿，我想规范标准的确定会对相应设计上的规范化起到一定的推动作用，我们也非常愿意和各位开发商，各位愿意做养老产业的人士共同研究国家养老产业的发展。

　　主持人：下面的板块里第一位发言人就是任明女士，所以她待会儿还要给大家详细的介绍关于设计方面的有关情况。互动板块我们到此结束。我们下面请任明女士给我们介绍，养老住区规划设计策略。

　　任明：关于养老技术新规划的策略，我在这里跟大家分享。前面是未来三十年我们国家养老产业发展，任重道远。从主要发展木百里有90%、6%、4%的老年人相应都会也不同的一些照顾方式。对于养老产业的发展和投资主体的方式，这些年在接触养老产品设计也接触很多，包括政府投资保障型，企业投资盈利型和保险公司产品型，大家都在市场上探索养老产品和养老服务设施不同的方式。政府政策大力支持，相应提出了要求，包括医疗互利、健康保健、健身养生等是现代服务业重要的薄弱环节，在这方面会有很大的改进。

　　养老社区规划设计思考。养老社区分类，包括居家生活、独立生活、护理生活、社区、机构等等很多。其中很重要的一点，养老规划设计应该充分体现对老年人的关照，从他们的心理、生理和老年人的生活需要，以及对空间户内户外的需要，空间配套设施的需要，其实都是非常重要的。规划设计应该体现对老年人产品的特点，老年人产品的特点包括他各种不同的需要，其实还是应该精细化、细微化和小型化。我们国家现在在很多方面上大规模，从国外的发展趋势到美国，现在有一些养老单元的发展趋势都是更精致化、小型化的发展。对于活跃型的社区，大家现在都在探讨，养老产品结合地产开发有哪些类型我也在想，这边有各种不同的养老方式，可能这对我们大量老年人直接在规划上体会到一些感受，也是我们面向90%和6%这部分，社区养老也很重要。大家都在探讨社区养老不同方式，这种社区养老是全零社区还是完全老龄社区，都是在研究。我们现在结合地产开发，对于活跃型老年社区也是他们很重要的一个方面。

　　活跃型老年社区的原则，第一个，向心性布局，老年人的一种亲和力，他一种服务的方式和归属性，他需要社区向心布局非常强。第二个，组团式，这个组团在每一个小的组团里都有对他基本生活的关照，所以组团、邻里亲和非常重要。第三个，分级配套，分级配套对于小区里配套设施的需要是不一样的，所以大部分的满足全社区一些公共设施在集中式的，有一些小的满足基本生活的，他会在组团里共生，这也是老年人在生活上服务需求半径要求不同。第四个，标识性很强，因为老年人记忆力都在减弱，对于规划上的标识性，给他增加记忆感也是非常重要的。第五个，环境优越，这其实是很重要的一点，因为大部分生活都在居家，环境对老年人非常重要，我们有时候看到社区是养老社区，但从环境你可以感觉到社会养老社区。第六个，无障碍设计，包括精神生活和文化生活。这是活跃型老龄社区基本原则。美国亚利桑那州太阳城是典型的向心型布局和组团式设施，分级的配套，也是我们一直在学习的。

　　关于持续性、养护型养老社区，比如CCRC老年社区，他们也有他们不同的要求，他是对于老年人在生活的各个阶段都得到一种持续照顾的要求。规模也有一定的经济规模，包括它的空间布局、户型，满足不同老年人的生活标准，包括医疗、康复、运营管理、精神要求，所以这是相应的。比如北京太阳城老年社区是典型的CCRC，能够达到可持续，在生命的各个阶段都能够得到照顾。包括台湾的长庚养生文化村，也是典型持续护理的社区。

　　在养老规划的设计策略上，从项目定位应该与市场需求结合，项目定位应该紧密结合市场需求，确定市场里主流产品和主题产品，我们所说的主题产品这里一定有不同区分的，所以对这个产品，包括主题产品的性质、开发量的比例，资本运作的情况，开发商的盈利模式，应该从这方面综合考虑，这样设计才能更贴近市场。

　　房地产开发与规划设计策略，比如养老社区首先要符合政府的政策导向，符合市场的经济情况，另外符合当地的一些定位和标准，同时开发商的一些经济效益和一些利益的要求。现在政府对养老产业的资助，在土地利用上进行了大量的划拨，发展健康养生，好多策略跟政府的趋势，以及如何做定位目标也是很重要的。我们做的峨嵋山的一个项目，这是一个大型的健康养老社区，在这里一定要结合城市的发展目标，政府的导向和经济文化特点，满足养老设施的要求。武汉石门养生养老项目，有些养老社区在引进地产开发在探讨模式是什么样的，刚才讲到健康养生城，探讨一种旅游方式的养老设施，结合着旅游的发展，比如农业的经济发展，以及旅游观光产业，最后确定养老设施的标准，寻求他在市场上的定位和特色。

　　针对不同的投资主体设计目标有几中，比如政府开发应该严格执行国家标准，控制投资造价，保证床位数，符合基本养老要求，体现国家的政策。对于企业投资盈利型养老产品设计，应该体现不同定位标准要求，往往以高端产品切入，改变人们对养老设施的认识，把握住持续运营的客户来源。保险公司产品型，保险公司做养老地产，结合着养老产品设计一定有特色化、精细化、标准化，在严格控制成本与后期运营管理紧密结合。

　　规划设计与运营管理的结合，养老产品设计阶段应与相应前期策划，包括运营管理，使养老功能，包括空间布局能够满足他运营和资金平衡和获取利益的要求，充分体现投资回报和体现运营管理，体现一种相应的设计理念。

　　我举几个例子把前面的原则和体会向大家讲解。

　　北京东方太阳城，我们不用考虑他运作的方式，其实从整个的规划设计是一个典型的美国太阳城的设计模式，他很多的设计原则都是符合老年社区的设计标准，按照这个标准设计，只是由于国家政策当时不允许，所以他没有完全按照老年人福利方式进行经营和运作，所以他在总体的布局上体现的还是与自然环境有机结合，因为他在潮白河旁边，所以有大量的绿地和高尔夫的穿插，环境设计是这个老年社区非常重要的一点。第二个，小区里应该是一种组团式的布局，几大组团围绕着中心，中心的布局方式是我们整个向心型布局方式，在每个组团管理有相应的设施。第三个，他道路系统分明，标识感比较强，便于老年人能够记忆。第四个，商业布局上也是向心型布局，总体布局在每个组团里都有小的配套，这些配套满足于基本生活服务，比如餐饮、超市和基本活动。商业在中心部位，包括老年大学、会所、健身、医院等等都在中心区域。第五个，户外环境，老年设计对户外环境非常重要，包括他的晨练和散布路径。第六个，无障碍设计，在色彩上应该是明快的。绿色建筑和水资源利用方面，也应该有相应的设施。

　　扬州豪第坊养生会所设计，整个社区体现是独立生活、护理生活和慢生活，是一个总体，在这个总体里中心有相应为老年人服务的设施，使老年人在这里得到一站式全过程的关怀。设计里体现老年人需要的阳光、视线、平台和户外环境。包括一些公共设施，应该使老年人足不出户，在整个建筑里可以达到各个地方生活的环境非常便利。同时在无障碍上保证出行，还有户型上满足老年人的生活要求，相应的在一些细化的设计上，一些系统的设计和风格上应该是稳重、大方的。相应的运营体系，应该扩充哪些能够对外，哪些能够对内，运营的效益上有一定的灵活性。

　　北京顺义松鹤新村温泉老年社区，这个项目在北京潮白河，这是民政部门投资的，结合着现状烂尾工程，改造成老年人培训基地，相应集中举家式养老设施。这里面包括各种产品都有，对于老年人的设置，民政部门要体现他的覆盖面是面向基层，最基本老人生活方式，所以他设计的经济指标，紧凑型的合理性应该是非常重要的，包括居家管理同样得到一种体现。这个项目已经建成了，投资主体不一样追求的目标不一样，如果是政府投资的主体比较达到基本保障要求，所以在投资过程中非常紧凑。对设计的要求，一定要满足最基本的要求，在这个基本要求的前提下你把空间一些里面内容的功能组合的更好。

　　合众人寿沈阳泗水项目，这个项目在沈阳棋盘山，这个项目非常好，周边都是山地，保险公司做的产品又不一样，他结合了保险的产品进行产品的方式，你相应买了保险会附加养生、养老和相应的产品。这里有多种产品，这边是属于机构式的，包括护理中心、全护理，半护理中心，怎么为老年人活动的市政中心、生活中心、健康中心、文化中心，然后形成各个组团，在每个组团都有相应的基础配套，老年人在这里可以独立跟其他生活方式是一致的，但是他会得到很多的照顾，包括机构的照顾和组团一些公共设施的配套照顾，生活服务比较便利。这个相当于在整个设施上提供全方位的服务，他的产品以中小户型为主，这种产品标准化体系基于保险产品，他随着保险确定这个产品，要求产品百分之百达到最好，而且标准化的体系要求是非常高的。护理机构和护理单元，每个护理单元和管理单元规模都有标准要求。老年社区最主要是健康生活我们一定要考虑服务、配套和生活环境，机构生活考虑在里面有更好的关照。保险企业进入房地产对养老产品的推动是很大的，他们在资金上是有大量的资金，所以在产品的不同和类型发展上有很深的研究，更能够结合每个人终身和保险的结合。

　　椿萱茂在南五换结合着远洋天众居住社区，这是一个福利用地，要求做一个养老院，我们这里有一个体会，这是规模并不是很大，大概80多层养老机构，里面配套设施很齐全，包括里面的体现，人性化和邻里的照顾，把公共空间的共享多能够在这个养老机构立体显，老人在这里生活能得到很好的服务。这是美国的养老体验，在中国进行一个实践。养老设计不仅仅是建筑设计和几个方面的配合，很重要是建筑设计和管理，包括设施紧密结合，同时标准装修都很高，容易产生一些要求，窗户的开启方式，栏杆、扶手和轮椅的位置等等，系统的设计和管理结合是很重要的，这样才能真正体现老人生活的需要。

　　中国养老事业应该是处于发展阶段，目前养老状况与我国人口老龄化进程的需求极不相适应，需要加快改变。为此，探索我国养老机制的社会化、市场化与专业化的发展显得十分必要。我们公司做了大量的调查有一些体会，希望跟大家共同合作，为中国养老事业发展做更大的贡献。谢谢。

　　主持人：任总刚刚给我们介绍了设计的，以及不同项目的特征，通过这个介绍大家更进一步的看到，的确养老项目各不相同，根据市场需求做规划和设计，不管是怎样的规划，他其中的内容要求，第一个，必须符合市场要求。第二个，在服务上一定要有特色。第三个，在组织构架上，实际上是和居住、环境、服务等等几个方面是配套的。不管是独立的仅仅是一个服务机构的设计，还是系统综合性项目的设计，都需要有科学的理念，有一些非常精准的原则支撑，我们非常感谢任总给我们大家的分享。再次对她表示感谢！

　　下面我们请中国智慧社区产业联盟理事长、浙江达峰科技有限公司总经理徐昌国先生做一个演讲，他主要演讲是打造老年智慧宜居社区系统解决方案。

　　徐昌国：尊敬的各位领导，各位嘉宾，大家下午好！智慧社区不管是老人、小孩、个人都是一样的，重点我们侧重于“智慧”两个字。关于智慧社区的概念我们简单介绍一下，一般的社区都有家庭，各个家庭加上各自的社区，不同环境构成我们的小区，这个小区和社会系统构成我们整个生活的环境，我们重点在智慧社区这方面的内容，最开始是智能家居，因为家居是基本概念，我们生活都在家居里。我们谈一下智能家居的课题。

　　只能家居的内容，我们把整个社区分成三大块，其中智能家居的内容主要有大家知道的安抚、可视对讲，灯光空气、门窗空气、远程控制，智能家电、智能家具和小孩看护，居家养老，我们重点在居家养老，整个家居跟人的生活有关是灯光和环境检测，环境检测里是废气、一氧化碳、线路、烟雾的检测，和我们健康都有关。远程监控跟我们现在老年人的生活有很大的关联，智能家居对我们老年养老也是很关键的部分。关联度比较大的像家电，各种家居，现在很多椅子、凳子和儿童玩具很多都是智能化，系统的网络化和智能化，结构上做成更适合与老龄生活。关于智能家电、智能家居和我们老年人的生活，厂商做成结构上符合老年人使用特点，从智能控制和操作上适合我们老龄的使用特色，这里有很多研究的课题。除了智能家居，智能社区有哪些内容。

　　智能社区跟老龄健康监护，公众的像停车管理、电梯控制、物业管理、广告和外来人口管理等等，这些东西跟我们生活息息相关，进入这个小区除了老人之外，方方面面跟我们养老的需求是息息相关。社会服务系统水电气，防盗防火等小区的应急系统，医疗远程监控和物流配送，这是我们社区以外的相关单位要互联互通协作的关系。电子商务包括很多信息进入到我们家庭，养老方面的信息进入到我们家庭，进入到我们手机和电视机，电视机传递了相关信息。和老年人养老有关的方面，智慧社区是很重要的方面。智慧社区网络结构，包括医院相关信息链接、物流配送以及照明的维护和社区里很多福利等等。

　　智能家居，智慧社区是智慧城市的基本要素之一，也是重要的构成部分，现在也是住宅产业发展的重要方向。前面各位领导、专家讲的都是养老产业，养老产业里很多内容是智能化，智能化也是养老产业一个重要内容，当然还爱绿色、环保、有机等等各个生活的方面。我们讲的是智慧养老。

　　我们达峰从事智能家居和职能楼宇软件开发生产的公司，今年我们成立了智慧社区院士工作站，我们跟有关单位成立发起智慧社区产业联盟，同时我们也是宜居中国住宅产业发展副理事长单位，我们和相关的同行从事养老产业联盟相关单位做了智慧社区的相关研究工作。我们主要产品是家电的智能化、网络化，我们做了阿里斯顿、林内壁挂炉远程系统等等各种家电的智能化。同时我们也做了很多智能化小区。智能家居主要产品，智能网关，房屋集中控制器，它是集中控制系统。这个网关里很多内容包括家电、防火、防盗、烟雾、灯光、窗帘，包括厨房设备和厨卫相关智能化的设备，以及清洁、打扫智能化设备。智能手机、万能遥控器，以苹果和三星手机为平台，我们把各种控制集中到手机平台上方便做，各种执行机构做成系统集成，包括门窗、窗帘产品。这里包含老年人健康检测、生活起居和生活方面的设备。我们智慧社区有一个云服务管理平台，这个管理平台相当于一个社区里各种各样的信息化平台，包括停车、电梯、社区里的服务，物业管理，我们把这些系统集中到一个互联管理平台。

　　前面介绍了智慧社区的相关内容跟我们养老都是息息相关，养老的功能，养老的形式和养老的服务和运营，很多智能化的东西都可以在我们智慧社区里得到体现。智慧养老我们不光是专业的养老院，家居养老、乡村养老等很多种养老，养老形式很重要的一点，智慧养老是所有养老的重要手段，不管哪一种养老，我们养老的信息化，养老的智能化和产品的智能化，包括产品里的养生，最重要是养生保健，因为养老就是健康保障，这是生活所必须的，一般老年人从65岁到90岁，不同的人群有不同的需求，不同的需求我们怎么体现智慧养老，把健康的检测和防护，老年人在家里夜间起床上卫生间等等各种活动，我们如何检测老年人的活动和服务。健康检测就是他的身体健康，能够检测出身体状况的不同指标。老年人服务机构的智能化，这方面非常多，我们智慧养老，智能化系统集成的模式，我们很多这方面的产品出来这样一个相关系统集成，这方面是我们做的一个内容，很多产品现在社会上非常多，这里面五花八门的东西我们也在做整合。我们公司把各种各样的产品构成统一的平台。

　　智慧社区，智慧养老产品特点存在的问题是各种产品很复杂，我们提出了智慧社区的产业联盟，现在智慧养老的产品非常多，而且各家出的东西很多，很多人是属于起步阶段，有的产品是软件开发，有的人做具体的产品，那么多的产品我们怎么把它做成一个共同的平台，把产品互联互通，同时做到项目配套，我们今年12月份成立了智慧社区产业联盟。产业联盟进一步提供信息服务，现在产品互联互通，不同的产品，智慧养老的产品非常多，大家可能用起来也不是很方便，我这里讲的养老置换，我们智慧社区的产品，除了老年人特殊的产品之外，我们这里讲的是智慧社区的产品，包含的内容是纯粹老年人使用的产品更加广泛。我们讲社区很多产品不智能，不方便，对老年人是很大的障碍，我们使用所有产品一卡通，所有产品都是互联互通的，对老年人使用起来非常方便。

　　我们讲的养老模式建立了产业链，智慧社区养老产业链。国家相关的政策，养老管理部门，系统运行上、服务商，高校、研究所、建筑设计研究院和智慧养老设备制造商、生产商。包括养老专业的机构与单位，包括各种系统集成商和相关产品，我们希望做成一个联盟，这是我们今年3月份成立的工作，目前我们希望在养老产业开发上，养老产业协会，产业验证联盟，各个单位进行合作，共同为我们国家和我们有关产业做出贡献。谢谢大家！

　　主持人：刚才徐总从智慧社区的角度谈了他们对养老社区怎么样智能化，我觉得一个很重要的方面，关于一个社区，一个居家的环境，和社会环境，怎么在智能化、智慧城市或者智慧中国的环境中打造，给了我们一个很大的思想的空间。也给的我们很多可以设计、想象和具体寻找结合点的重要思路，非常好。

　　下面，我们有请九源（北京）国际建筑顾问有限公司副总经理李欣，他演讲主题是地产模式下的项目策划与适老化建筑设计理念。

九源（北京）国际建筑顾问有限公司副总经理李欣

　　李欣：大家好！刚才说了很多关于目前世界的，中国的和现在的，包括北京各种各样养老，全球化养老问题，包括中国人口红利正在消退，很快进入老龄化时代，对中国是一个社会问题也是一个民生问题，跟每个人都有关系。中国老龄化结构会越来越多，这些老年人生活怎么办，一个从民生政府角度，一个是从产业开发的角度来说。

　　我们现在老龄化的问题，人口高峰期过去之后，随着社会发展人的寿命在延长，越来越要求生活质量，而且我们现在独生子女时代，作为对养老的压力和负担都非常重。国家在各个层面上制定了很多政策，包括最近也有很多的政策出台，三中全会以后对养老也非常的重视，可能有新的政策出来。我们现在养老就是居家养老、社区养老和机构养老。从政府来说，我们最近又提出以房养老的政策，我下面也有一个小小的阐述。

　　我主要讲一下设计策划，在大形势下，我们从两个角度来看，一个是地产产业角度，一个是政府民生角度。基于中国的文化来说，中国为什么跟世界有一些通的东西拿到中国不适用，这是中国所谓的中国特色。中国把生老病死当做人生的一个过程，而且是一生不可或缺的阶段，我们中国人对老年，拥有一个老年才是拥有了一个完整的人生。中国人的文化里对“老”是非常重视的，因为“老”后面一个词“孝”，我们中国的文化来源于农耕文明，我们农耕文明的痕迹非常重，对“孝”是道的层面上，我们生活模式和我们社会行为都是孝道产生的，包括现在提出以房养老都有一定的关系。中国的孝文化除了道的层面，更多从自我有法律层面，包括我们现在也规定了，不回家看老人变成违法的行为。

　　中国古代文化对老年文化的向往也有很多的描述，从蒙子到清平乐和陶渊明这都是中国的文化基因，讲中国的养老模式不能脱离中国实际的文化基因。中国过去古代讲养儿防老，这也是一种古代文化的体现。民生到了现在来讲，我们政府民生的角度来看，老年这个话题，不仅仅是关乎个体和家庭，他已经成为一个社会化的问题。从地产的产业角度，我们作为一个设计单位，我们更多客户都是地产的客户，大的道理有专家学者在讲，我们关注的是老龄化给我们带来的机遇是什么？他首先给社会带的影响，他的影响必然给社会产生压力，必然就有机会解决这个压力，他的商机在哪儿。

　　从产业角度来说，政府我们要高举政府养老补充的话题。从产业的角度，我们必须把开发的盈利模式作为我们一个顾问咨询要从头到尾搞清楚，帮助所谓开发型企业，或者进入这个产业的企业，从策划定位开始，到产品功能的研究，最后面对市场需求，把这个环闭合起来，大真正的产业健康发展，我们作为设计单位，作为咨询顾问单位，我们更愿意作为全程的顾问咨询商。

　　从文字上表述，市场需求，现代养老多元化、个性化发展，现在很多真正所谓盈利的项目，更多是高端地产养老，我们做了这么多年，每个项目都会放一些养生养老的主题。策划定位，这个筐给你装什么东西，你穿什么衣服，怎么包装，就是一个策划定位。像一些特色的人文小镇、养生度假和对老的建筑物进行改造等等，你要是获得政府的批准，市场的追捧首先得放入现代所谓养生、养老的话题，也是社会对我们一种需要。产品功能，我们后面提出适老化社区，更多把产品的功能放到我们地产项目中去。从政府的角度来说，因为政府本身不可能把每个人的养老都担当起来，他不可能是一个普遍的社会化的行为，政府对项目进行优惠扶持，各地都有所体现，同时改善了这个城市的功能结构，为老承认提供了更多的空间和保障。

　　我们得出的结论，中国养老的观念现在还是一个以房养老的观念，但是以房养老不是说有房子就养老，它要是有功能，要有运营模式，它是一个产业。中国有一句话“金锕银窝不如自己的狗窝”，真正作为设计师和咨询商，能够把养老过程中人性的部分找回来，真正做到适老宜居，我想这也是我们一个职业责任和社会责任。要达到这个目标我们提出要有自己的研究路径，提出设计导则，包括概念设计、路网结构、景观环境、服务设施和无障碍设计，都要融入到产品中。设计总则三个层次，适老化建设设施体系，适老化管理服务体系，适老化设施建设标准。通过这三个体系，，我们共同导入我们这个项目设计任务书或者项目任务书，能够从项目前期把项目的定位、标准和运营模式确定。这样为整个项目保驾护航。建设目标，满足地方社会经济发展所需和面临的老年人社会问题，体系性的把这些问题综合考虑，把老年人的生活和服务设施体系化进行综合的分解，也是编制任务书的前期分析。

　　什么是老年人，什么是适老化设计，什么是公共空间？适老化设计，指老年人的心理、生理及行为特点，对社区设施以及住宅产品进行有针对性的设计，使之能符合老年人室外活动，居家养老的居住和使用需求，这是我们做所谓设计的核心。

　　总而言之，我们现在这套设计方法，从设计策划开始，给出研究养老项目的设计任务书，最后给出指导性规划设计，这是我们整个的设计流程。也是接近和服务与全中国的客户。从养老任务书来说，我们要衔接策划与设计，体现市场需要，项目规划设计的目的、理念、产品功能特点，根据功能研究产品。

　　讲几个我们的案例，现在通过我们的项目实践，目前有三种模式是比较流行的，也是比较容易解决所谓开发地产模式跟产业养老相结合的问题。与小城镇建设相结合，这也是跟“十二五”和国家大政方针非常契合的，我们强调的是社区养老、适老化。与文旅产业相结合做高端养生，养老这个词很避讳，我们讲“养生”，用养生变成生命的延续，自然是养老。目前城市里原有的城市设施，比如老的房子和建筑我们进行重建和开发，变成适宜养老机构的场所。河北逐鹿规划项目，实际上是一个别墅，离北京非常近，又有自己的山水文化和山地景观资源，它原来是农业项目，村镇农果资源非常好，所以它是三大特色，人文、自然、景观，我们通过它的结合打造这个项目。给出的产品定位，我们更多是从设计策划加规划的概念，中华三祖圣地，打造中国养生圣地。挖掘皇帝内经变成它的价值核心，一些项目的建筑，因为在北方城市，还是向心文化，它又是皇帝城，是皇帝的发源地，这个地方历史文化沉淀非常厚，我们把中国北方城市，或者中国城市规划的结构做了一些借鉴，变成一个新城镇，结合河北省小城镇开发，我们把它列入了河北省的项目。把他的养老、旅游、医院，这个医院就是新的小城镇建设的地方，还有农业，他有林场，我们变成相互推动作用。

　　昌平区崔村镇南营庄老年康复中心改造项目，这种改造把原有的产业注入新的产业，其中是养老产业。这是忖村一个新型复合型居住高端老年疗养中心改造项目。原来已经荒废了很久的学校，所谓的民办大学和培训基地，怎么把它改造成现代以康复治疗主要功能高端老年疗养中心。这个项目构成运用原来用地和规划结构，以及原来老的建筑，我们把它做了一个策划，放了进去，高端养老公寓和治疗康复中心、亲情酒店和综合服务，这也符合养老产业的构成，根据项目自身特点的结合。项目用地227亩，原来是培训学校，它本身具备了接待一系列的功能，把它的规划和功能再做一些改造。以学生公寓为例，我们做了一个老年高端公寓的标准策划，适老化设计我们在当中怎么进行运用，包括生态系统准备放进来，因为它在昌平属于环保用地，对环境保护要求比较严格。

　　这就是我们大概的实践，今天跟大家分享到这里，谢谢大家！

　　主持人：李总给我们介绍了他们企业在做适老化建筑设计的一些策划和一些设计理念，都很有价值，现在看着各种各样的项目在设计理念上有他们的创新，我们一些设计单位也是根据老龄化的要求，在不同的地区跟不同的环境，包括地形、地貌、建筑、城市格局，包括有一些陈旧和已经废弃的建筑如何重新利用，这的确都是很有意义，这种设计公司他们在做的过程中做的这么细也是值得我们大家敬佩。我们对李总的介绍表示感谢！

　　下面，我们有请中国老龄产业协会养老连锁运营中心总裁邹照洪先生，他演讲题目是养老服务业连锁运营模式的研究。

　　邹照洪：大家下午好！我们推出一个新的概念，由于养老连锁为了适应国务院最新35号文和40号文，以及最新的十八届三中全会的精神，昨天发布的十八届三中全会的文件我特意看了，提出了创新社会组织，依法社会组织，我们做这个事就是应运而生的，我们要打造什么样的养老运营中心，是公司化运营，实行会员制，实行连锁制，非营利性的机构，一个全国的连锁机构，首先是在中国老龄产业协会的领导下，我们是中国老龄产业协会的二级机构，我们要具备一件事情，我们要独立的进行公司化的运营，我们服务的对象是加入我们连锁企业，现在我们已经有一部分企业加入到连锁运营中心。我们服务范围，包括养老服务业、健康服务业、上中下游全产业链，其中包括养生、养老社区，养老用品，养老服务等等都是我们服务的对象。我们目标意义，实现连锁平台，实现会员企业资源共享、互惠互利，以及通过我们连锁实现分时养老，为老人、长者提供综合性的服务平台。我们服务模式，首先为打造一个标准，养老基地连锁，后面养老分时度假服务的标准，以及评价指南，通过这样一个标准的打造，我们把相关的企业归到这么一个连锁平台上，为连锁的会员和我们企业项目服务。我们十大类的企业，在座的企业家出去你们是这十大类企业都是适合加入我们连锁的对象。

　　国家老龄办，中国老龄协会下面是养老连锁运营中心，下面有十几个企业，现在加入我们连锁运营中心十几个企业，每个企业最少有两三个项目，我们现在连锁运营中心已经归纳在建的项目有20多个。我们怎么做，我们通过打造十大业务平台，也可以说是我们十大业务范围，是我们连锁平台十大公司，第一个网站信息数据平台。第二个，策划可研服务平台。第三个，整合营销服务平台。第四个，建筑规划设计平台。第五个投融资理财金融平台。第六个，人力资源服务平台。第七个，产品方案解决平台。第八个，连锁互换分时平台。第九个，营养服务管理平台。第十个，国际交流合作平台。

　　养老基地业务全流程，如果你自己能做这些事，你可以按照这么一个流程来打造，如果你自己不能做，我们这个平台会给你提供这么一个服务，从策划、养老服务和开放的产品模式，产品体系，规划设计和产品的配置，人力资源培训，以及退出机制和风险保证。我重点讲一下退出机制和风险保证，加入我们连锁的项目，我们这个大的平台不能因为某一个项目经营不善出现了破产违规的行为，我们要准备采取风险保证金的方式，如果某一个项目，某一个企业出现的问题我们有风险保证金进行处置的方式，保证加入我们连锁会员权益的保障，以及通过连锁享受养老度假分时旅游服务的老人权益。

　　我们为你们项目做策划的时候有简单的思路，政府做的是保基本兜底线，我们是市场的力量，我们是社会力量以市场投资的方式，产业化整合，整合选产业链的方式，适老的设计是我们擅长的，全龄化营销。专业化运营，必须有养老的专业养老服务公司运营。就地化养老，我们配置我们养老模式的时候必须得有福利产业社区，这样才能实现老人在一个社区里实现就地养老，当他年龄增加不会搬到另外一个养老机构。规模化品牌连锁。

　　我们现在从事的养老事业处在初级阶段，我们从事的养老产业是高尚造福的事业，我们每个人都有这样的责任。我们从事的产业是利国利企的产业，这有我们的动力也有我们的责任，很光荣能够加入里面。我们养老产业还处在初级阶段，任重而道远，特别是养老连锁服务业也是一个初级阶段，希望有大家的参与，大家的加入，使得我们养老服务业真正能够树立一个好的品牌。谢谢大家！

　　主持人：谢谢邹总，我们下面有请刚才在台上已经有过一段演讲的美国Specialty医疗卫生管理集团首席执行官Cesar给大家做演讲。

美国Specialty医疗卫生管理集团首席执行官Cesar先生

　　Cesar：大家好，我叫Cesar，我是Specialty美国医疗卫生管理集团首席执行官，我们是一家在美国的公司，主要为养老机构提供咨询服务。我们在这里有25年的从业经验，我们所服务的对象包括独立生活机构地，包括护理医院等等。我们在中国主要目的，就是为中国产业带来来自美国的经验和相关的专业知识，使你们从美国的成功和失败中有所学习，从而做的更好。在美国养老服务主要分为医疗型和非医疗型两个部分，通过这样的方式能够有效的复制成本，使得他们的项目更有盈利性。我认为中国也可以学习美国的这种模式设计他们的项目，从而在运营中获得更多的利润。其中非医疗模式包括从居家健康服务，独立生活机构，移植成本一直到持续关怀和退休社区这几种模式，这些模式在中国也可以看到。在你们复制项目很重要的一点，要了解各个群体的需求可能不同，在需求上的不同会很大程度上决定你们能否盈利还是会有所亏损。

　　在医疗型模式中，可以看到随着人们生活成本不断增加，整个医疗机构需要的成本也会增高，很重要的一点是，你们的项目也可以放入整个医疗型模式中，因为当你们所拥有的客户不断的衰老，他们的需求也发生这变化。建立合作伙伴关系，对于建立起规模型经济是非常重要的。如果一个企业试图自己建立起规模经济的时候，可能会造成大量的资源以及资本的浪费。在过去的75年中，美国很多企业已经在这上面有所了解，养老不仅仅是建立起环境优雅的社区，这两天我在展览会中发现很多的项目和公司都可以进一步完善，如果他们对人衰老的过程有更好的了解。我们的标准机构运营系统，包括各个部门来满足整个机构各个方面的需要，这两天参会的时候很多人都来找过我，询问有关美国在这方面的黄金标准。中国老龄产业联盟一直在推进这方面的标准建设，我认为大家应该参与到这些位置中，使你的资源和经历得到最好的利用。很多企业之所以没能获利的原因，他们一直在单枪匹马的独立运作这些事情。在你们项目中应该包含对于咨询公司的预算，这样你们能够更好的管理整个项目，从中获取利润。

　　通过在Specialty医疗卫生管理集团的帮助下，我们整个商业模式能够帮助您走出这一系列的不确定性，因为美国做这方面已经有了75年的经验，我们公司在这一领域已经有23年的从业经验。每一个项目根据地区等等因素不同有很大的差异，所以成功重要因素之一就是要确定你的需求。在这方面如果完全靠一个公司自己做，可能会忽视很多的方面。我们在咨询这方面是专家，能够帮助你们了解医疗卫生领域各个部分，我们会帮助您从项目的起始到最终运营的一系列过程，最终保证您项目的运营成功。准确的了解你们所提供的服务，对于项目最终取得成功是非常重要的。在这方面需要我们对服务的规划，需要将需求与服务相匹配，从而最终达到最佳的效果。通过对您护理计划的规划，可以帮你们设计出不同的财富模式，从而最终达到最好的效果。同时了解老年人的需求也是非常重要的，不仅了解老年人当前的需求，更要预测他们将来面临的需求。

　　中国当前的人口状况在很大程度上没有相似性，在美国平均每个老人大致需要两到四项日常活动中获得辅助。平均来讲他们每人每天要服用15种以上的药物，同时他们在行动不便的问题上有很多的状况。如何满足中国老人在这方面的需要，对你们项目的成功也非常重要，最终我认为所有的项目都应该提供标准化的服务。要达成这一点，有四项管理方面的需求，首先确定你们培训人员的需要，对人员进行技术以及知识上的培训，以帮助他们能够了解老人的需求。提供合适的设备也能够帮助你成功，设立合适的策略方针，以及服务的流程也帮助提高在每一个项目中获得成功。中国老龄人口现在面临很多问题，在美国、英国、澳大利亚也出现了。今后随着中国人口的变化，对养老服务的需求也会继续的增加。慢性疾病在中国将变的更加的普遍，对于60岁以上的老人如果无法获得合适的护理服务，他们生活质量就会有所下降。这方面会增大市场对这方面的需求，另一方面也会增加你们运营所需要的成本。一些企业在这个过程中会被迫推出市场，因为他们项目将无法持续。中国人口平均寿命在今后会继续的增长随着人们的衰老，对慢性疾病相关服务需求有所增加，如果想要一个项目成功，并且在未来能够持续的成功，需要把所有这些因素都考虑在内。在今后中国老年人行动不便，以及日常活动辅助护理，跌倒、外伤护理等等需求会不断增加。在中国你现在可以看到有56%的人都是吸烟者，因此在这方面之后可能会出现更多糖尿病患者，慢性阻塞病患者。

　　你们的服务需要为未来做好准备，Specialty医疗管理集团能够为你们提供这方面的咨询。知识以及相关的专业，影响持续发展，因此在项目中对于新公司预算的取得有这方面的咨询。我们很荣幸能够来到这里，也能够很荣幸帮助你们的项目。

　　主持人：Specialty医疗卫生管理集团首席运营执行官也是很出色的营销专家，他把他们的经验，他们能提供什么样的产品和服务给大家讲的很清楚，通过今天的论坛我们也看到，养老产业在中国是刚刚兴起，但现在已经是风起云涌，竞争十分激烈，我们说有美国的企业多我们这里来共同为我们推动养老产业的发展，十八届三中全会的决定中也在改革开放中，关于开放这一块提的非常明确，我们面临着是高端服务，同时我们也面临这激烈的竞争，是很高水平的竞争，我们希望我们企业向美国企业学习，我们也希望美国企业在中国落地以后能够服这个水土，把中国的文化元素融入到美国的企业中，能够在中国有一个稳定的、长足的、持续的发展。十分感谢Cesar先生的讲解。

　　下面，我们有请北京凯科技市场调查有限公司总经理曹健先生，他演讲的题目是“目标用户研究指导养老地产项目的精准定位”。

北京凯科技市场调查有限公司总经理曹健先生

　　曹健：各位来宾，大家好，我是北京凯科市场调查有限公司总经理曹健，非常荣幸今天下午跟大家有关养老地产的分享。凯科是针对用户的营销，基于凯科多年对于消费者的研究，我今天想提老年社区，但是我更多从用户的方面，用户的视角看一看我们老年社区如何运营和发展。

　　有关养老地产在座各位经验都非常多，什么是养老地产？顾名思义就是老年的地产，老年的地产除了提供给其他用户一样的居住品质之外，更多要注重一点就是管家式的服务，因为老年人的群体比较特殊，他的生活不太能够自理，需要一些医疗照顾，提供给老年地产我们需要特别注意另外一些需求。现在的形态处在不成熟的发展阶段，当前我们市场里一些主要的厂商有以前从地产行业直接跨过来的开发商，当然也有一些是保险性的基金公司。

　　从宏观来讲，政府对于现在养老这个新兴的地产是一个非常支持的态度，之前根据民政部发的文件来看，在四个方面对我们有比较稳步的支持。第一个，拿地变的更加容易了。第二个，同时在拿地之后一些行政手续变的更加简化。第三个，资金方面，政府鼓励一些外资和民营企业进入这个市场。第四个，税收方面有一些相关的政策。政府希望各方的资金、企业进入到养老细分市场中，从而推动市场加速成长。

　　市场总量，这张图讲的是中国的人口，我们各个公司给大家做了概述。现在人口是13到14亿，未来呈现继续上升的趋势，大概到2020年会达到一个峰值，接下来会有滑动，到2050年是14.5亿左右。我们老龄化的比例，现在中国大概每十个人里有一个人是老年人，这个老年人的定义是60岁以上，等到2050年的时候，大概四十年以后，每三个中国人里有一个60岁以上的，这个比例是相当大的。总体的盘子在不停的增长，甚至会出现井喷式的爆发。在整体盘子里他们的态度是怎么样的。

　　从入住选择方面，70%的老年人他们在养老住房问题上是不考虑去单独的购买房子，其中超过六成老年人选择入住老年公寓，也就是说很有可能在未来三分之一的中国人，他们会把他们养老的首选放在老年公寓上。对于这么一个有诱惑力的市场，政府也支持，同时把盘子做大，目标用户也愿意接受这样一个新兴事物。我们看看我们企业做了哪些服务。

　　根据现在比较粗略的统计，国内市场主要有三大类型，第一大类，传统的房地产系。第二大类，保险类公司，因为他们有一些资本和相对业务类型已经进入到这个市场里。第三大类，央企系，中字头，中石油也开始加入竞争中来，为广大老年人提供养老地产项目。

　　讲到这儿大家会觉得这个盘子足够大，市场愿不愿意买单，至少态度还OK，也有很多企业愿意砸钱。实际情况是怎么样？我们看结果并不是很乐观。截止到2010年，我们养老地产在中国刚刚到达初步阶段，所谓初步阶段是以个人名义开的养老院，就是养老福利院的升级版。从2010年以后，预计到2020年是一个军阀混战的时代，这个时代里很多的资金方都会涌入到这个市场里来。预计到2020年以后，这个市场里才会呈现出比较成熟的，严谨的产业链，比较流程化的项目运作模式，甚至可能会出现一些比较严谨的监控禁区。

　　为什么各方对于养老市场的态度、前景都是很利好，很乐观，但是为什么市场没有做出来。我在此先抛出一个疑问，在我们扪心自问路在何方，我们先跳出这个思维看一看，国外的同行他们是怎么做的。在此我想举一个美国Pulte集团，他们有很多业务，租赁业务、销售业务，覆盖人群也是高中低，对于这么错综复杂，需求不一的市场，Pulte集团是怎么做的。他采用是高品牌的战略，他把成熟的市场都细分，在每一个细分市场里每一个人的需求都不一样，不一样的用户都有不一样的需求，他采用分品牌的战略，每一个品牌关注这一类细分市场里的主要人群。

　　比如我们看Pulte同名的子品牌，很多人买来自己建房子，不是买现成商品房，所以Pulte同品牌给大家提供专业的建房指导和材料，正如他品牌的口号说的“建筑源于思想”。在美国还有相当大一部分人群他们没有直接的精力和费用，他们直接选择买产品，这部分人群也是美国最大的中产阶级人群。Pulte用了另外一个字品牌Centex，这个针对买现房的人群，这个给所有买现房的人都提供，他们侧重于新生家庭，第一次买房的人，或者之前有一个不是特别理想，可能比较偏远或者房子比较小的一部分人提供比较便民的，价格可以接受，性价比很高的产品，他们的目标其实很明确，就是关注中产阶级那一大部分人。Pulte和Centex概括了美国两大阶级的人群，Pulte用的是Divosta品牌，主要提供别墅和豪宅。Pulte旗下还有一个品牌是Delwebb，这个品牌专门做地产，这个品牌之所以美国这么成功，它为什么这么成功。整体看我们可以把核心分为两大类，第一个，居住质量。第二个，生活方式。在居住质量里Delwebb强调是节能源于创新，句话可以看出来，美国一贯环保的理念，节能刚好吻合了美国整个国家的文化。创新是来自技术实力，节能源于创新里，Delwebb有五个产品优势，包括能源、质量、用水、环境装修以及提供的服务，这五个方面基本上囊括了一个老年人要住在一个老年社区里所有的硬件方面的担忧。硬件方面，Delwebb是节能原自创新的理念满足。软件方面，他提出了生活不是生存”，我相信这个理念我相信对于老年用户基本上是一击击中了他们心中的想法，无论中国和美国，老年人价值感降低，他会觉得自己的价值越来越低，生活不是生存，刚好为老年人提供了继续拥抱生活，享受生活的动力。我们看看到底是什么样的产品和满足他的理念。品酒、学习、志愿者，游泳、跳舞、和体能课程，这些方面我们发现有一些是我们很陌生的，比如匹克球，品酒、学习和志愿者我们觉得很奇怪，老年社区为什么提供这样的服务，是基于Delwebb对于现在用户的了解。结合马斯洛需求来看，基本上马斯洛下面在居住质量方面，Delwebb都可以很好的满足，马斯洛上层的社交和自主实现都有相应的服务和产品进行满足。

　　基于以上，我觉得师夷之长以治夷，从国外的经验拿来我们应用可以增强我们自身的本事。我们品牌定位模型集成四个步骤，第一个，找到我们为谁服务，到底我的目标客户是谁。可能很多企业说我的目标是老年人，但其实这个说法大体上是对的，但是细究下有很多漏洞。如果我是月薪2万元老年和月薪2000元老年人选择不一样。我是一个住惯大房子老年人和住惯小房子的老年人不一样。甚至我有很多儿女和我只有一个儿女选择也不一样。第二个，我提供什么服务，我提供什么服务不是取决于我能提供什么，而是取决于对方客户需要什么服务。第三个，对方需要我提供这些服务我可以提供，但是别的竞争对手也可以提供，为什么消费者会为我买单，而不会为别人买单。基于以上三点，最后得出我们讲什么样的商业模式是最符合我们自己的？

　　看我们为谁服务？这里面三个问题可以很好准确定位。第一，他们是谁？刚才我提到不同年龄，不同的收入，甚至不同的层次级别和东西南北，不同地方的老人他们的需求是不一样的。第二，他们怎样选择？他们有自己的选择，他们可能会选择在家里，可能选择找一个保姆，也有可能直接选择老年社区，为什么他们会做出这样的选择？他们做这个选择的时候他们关注哪些因素？他们有可能关注价格，关注设施，关注很多因素，好，我把所有的因素列出来，他们在这些因素方面，我们的产品在这些因素的表现怎么样，竞品的表现怎么样，所以这张图出来，我们优劣势一下子出来了。

　　找到目标消费群，我们接下来看到底提供什么样的服务满足他们？之前经过我们的调研发现，老年人在生活中最担心的，62%老年人担心没有人照顾，其中46%担心孤独，直接把他们的担忧转化为他们的需求，老年人会有如下的需求。我们要提供哪些满足他们的需求？我们提供什么样的服务，取决于他们什么样的需求，应该分过来找他们的需求我们再对症下药。我能提供这些需求，别人也可以，为什么老年人会为我们买单？这里我给大家举个例子，比如美国的太阳城同样是医疗和休闲，但是美国太阳城可以把医疗开到大街小巷。日本的北新城打的是24小时上门服务。商业模式方面每家没有每家的特点。

　　说了那么多消费者的需求，我们究竟怎么把消费者需求挖出来。基本上大方面提供一些假设，我找到了他们的需求，其次我通过各种定型，也就是说一些访谈，座谈会，包括问卷调查找到老年人的需求，最后通过数据的处理得到他们的需求，形成最终的报告给到我们任何一方客户，告诉各位你应该修建什么样的社区，进行什么样的设计，生产什么样的产品，才是消费者最原以为你们买单的。

　　以上是我们给大家分享从消费者的角度研究老龄化经典的案例。谢谢大家！

　　主持人：谢谢曹先生。中国老龄产业协会老年宜居养生产业联盟、宜居中国住宅产业化和绿色发展联盟今后将继续致力于推动中国老龄产业的发展，搭建老龄产业中企业交流合作的平台！感谢大家！今天的论坛圆满结束！

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